De Sao Paulo, SP.
Os analistas estão de olho no comportamento de uma pequena fatia do gigantesco mercado americano de títulos, que são os títulos amparados por hipotecas comerciais – os chamados CMBS (Commercial-Mortgage-Backed Securities).
Há mais de um ano que esses títulos vêm sofrendo desvalorização diante do receio de que os proprietários de centros comerciais, grandes edifícios de escritórios e outras propriedades de uso comercial, não consigam pagar os empréstimos tomados para sua compra ou construção.
Na esteira dos novos hábitos de trabalho remoto - que vem deixando um rasto de escritórios vazios - e dos maiores custos de financiamento, o preço dos CMBS tem despencado nos EUA e já atinge valores vistos apenas no início da pandemia do Covid-19 emitindo um sinal claro de que se aproxima uma nova ameaça para a estabilidade econômica mundial, com forte impacto para os fundos de pensão.
Depois da recente quebra de bancos como o Silicon Valley Bank e outros, os bancos nos EUA começaram a reduzir a exposição ao risco e se tornaram mais relutantes em conceder empréstimos imobiliários. Isso tem dificultado o refinanciamento da divida por parte dos proprietários de imóveis comerciais.
Um prêmio extra nos retornos, acima da taxa de juros dos títulos do tesouro americano, mais conhecido por spread, vem sendo cobrado pelos investidores. Os títulos com risco de crédito BBB estão pagando juros de 9,52% - no final de fevereiro pagavam 7,6% e no auge do “fique em casa”, em marco de 2022, pagavam 10,8%.
O preço médio desses títulos imobiliários caiu, há um ano pagavam 89 cents para cada dólar no valor de face, hoje pagam 78 cents.
Apesar do mercado de CMBS ser pequeno, representa cerca de 9% de um mercado de empréstimos imobiliários que totaliza US$ 5,4 trilhões nos EUA, os analistas e investidores consideram que os títulos hipotecários são um bom indicador do comportamento e das tendencias do mercado geral.
Os bancos são os maiores financiadores dos empréstimos no setor imobiliário detendo 46% de todas as dívidas representadas pelos imóveis comerciais. Geralmente os bancos não precisam reduzir nos seus balanços o valor dos financiamentos imobiliários que concederam ... até que os clientes comecem a não pagar as parcelas dos financiamentos.
Como os bancos não tem a menor ideia do que acontece no mercado de imóveis comerciais, os CMBS podem fornecer em tempo real uma ideia do risco de crédito embutido nesses empréstimos imobiliários.
A abertura dos spreads cobrados nos CMBS no final do ano 2000 foi um meio bastante eficaz de alerta para o aumento alarmante da inadimplência nos financiamentos de imóveis, o mesmo aconteceu em 2010.
Por ora permanece baixa a inadimplência, não apenas nos financiamentos de espaços de escritórios, mas também de hotéis, fabricas e complexos comerciais. Segundo a Trepp Inc, uma firma de dados do setor, no mês passado estava em 3,9%.
Porém, a inadimplência vem aumentando exatamente no financiamento imobiliário de escritórios e a turma de Wall Street acha que vai continuar crescendo e piorando. Principalmente devido ao aumento dos juros que torna mais difícil pagar os financiamentos nos contratos com taxas flutuantes.
Leva algum tempo para os investidores realizarem a perda e o mercado sentir o reflexo desse movimento. Quando o proprietário de um imóvel comercial não consegue obter um novo empréstimo para pagar o financiamento, ele geralmente devolve o imóvel. O banco, então, é forçado a revender o imóvel por um preço abaixo do antigo valor.
Pode ser difícil prever o que vai acontecer com o mercado de escritórios comerciais nos EUA ou no Brasil, não obstante, você não precisa ser um analista de investimentos para concluir que a pandemia vai, sim, ter um grande impacto nesse segmento da economia.
Fundos de pensão sempre investiram em imóveis comerciais, de shopping centers a prédios de escritórios e continuam a fazê-lo.
Trinta anos atrás a Internet forçou os centros de compra a ampliarem as áreas destinadas a lazer e alimentação para atrair consumidores que passaram a comprar sem sair de casa.
Com o tempo, os shoppings foram se adaptando e não deixaram de existir, mas deixaram para trás a grande atratividade e a alta rentabilidade que um dia tiveram como classe de investimentos para investidores institucionais.
A tecnologia agora, alavancada pela pandemia, está causando mudanças no mercado de escritórios que provavelmente continuará a existir. Alguns prédios passarão por “retrofit” e darão lugar a apartamentos residenciais. Outros, serão redimensionados para abrigar quantidades menores de funcionários por metro quadrado.
Os proprietários terão que assumir o custo das mudanças e talvez essa classe de ativos perca muito do brilho (e da rentabilidade) que um dia teve para os investidores institucionais.
A regulamentação que rege os investimentos dos fundos de pensão brasileiros passou por revisão cerca de dois a três anos atrás, direcionando os investimentos em imóveis para fundos imobiliários, buscando uma desconcentração na sua propriedade e desviando os fundos de pensão do investimento direto de imóveis.
Fala-se hoje em rever aquelas mudanças, coisa e tal, mas uma coisa é certa: quando o foco dos fundos de pensão brasileiros se voltou para os investimentos em imóveis, isso os forçou a rever as estratégias e políticas de investimentos nessa classe de ativos.
Isso os colocou dois anos a frente dos fundos de pensão dos demais países, que só agora e por outros motivos, começam a rever esse assunto.
Está aí um típico exemplo daquele ditado popular que diz:
“atiramos no que vimos e acertamos no que não vimos”
Grande abraço,
Eder.
Fonte: Investors Retreat from Commercial Real Estate Bonds, escrito por Sam Goldfab
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