O QUE OS FUNDOS DE PENSĀO ESTĀO PERDENDO POR SUBESTIMAR INVESTIMENTOS EM IMÓVEIS – PARTE 2

 

De Sāo Paulo, SP.

Para quem está chegando só agora, a Parte 1 desse artigo pode ser lida: aqui.

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A tokenização de imóveis com uso da tecnologia do blockchain é fascinante e uma inovação que terá enorme impacto no mercado imobiliário.

A tokenização visa fornecer maiores oportunidades de investimento em imóveis, aumentando a liquidez, tornando as operações mais eficientes, economizando custos e democratizando o acesso à essa classe de ativos.

Estima-se que até 2030 o valor total de mercado de todos os ativos tokenizados, incluindo tokens imobiliários, será de US$ 10 trilhões.

Repetindo para a galera do fundo da sala: dez trilhões de dólares americanos.

Ok, mas que p*#&@ é essa de tokenizaçāo?

Tokenização de ativos

Tokenização não é apenas uma palavra da moda — é uma estrutura transformacional que redefine a forma em que valor, ativos e transações são estruturadas na economia digital.

Em um relatório preparado em outubro de 2024 pelo Banco de Compensações Internacionais (BIS) para o G20, sobre as implicações da tokenização para os bancos centrais, o BIS a definiu assim:

Tokenização é o processo de criação de representações digitais de ativos em plataformas programáveis. O que é chave? ‘Progamabilidade’. Nāo é só digitalização, tem a ver com automação, integração e expansão das possibilidades que os sistemas digitais tradicionais são incapazes de alcançar.

Os dois pilares críticos da tokenização sāo:

1. Integração multi-ativos: Reúne numa plataforma unificada ativos tradicionalmente separados – ações, títulos públicos, títulos privados, imóveis, commodities, cambio, crédito etc.

2. Interoperabilidade: Assegura que essas plataformas e ativos “conversem” umas com as outras, quebrando silos e agregando maior eficiência em escala global.

Crédito de Imagem: https://mbkeyprog.com/products/sonderhash-1-token

Maior liquidez

Esse é o benefício mais significativo da tokenização, para o mercado de imóveis.

Imóveis tem sido, historicamente, um dos ativos mais ilíquidos, requerendo grandes investimentos de capital, longos períodos em carteira, processos de aquisição caros e transações demoradas.

A tokenização pode aumentar a liquidez dos imóveis fracionando a propriedade na forma de tokens digitais, que podem ser vendidos, i.e. transacionados, mais facilmente.

A possibilidade de adquirir frações de uma propriedade ou um imóvel específico, na forma de tokens, oferece aos investidores novos meios de exposição aos ativos imobiliários.

Tradicionalmente, um punhado de investidores fica preso ao investimento em determinado imóvel, até que o ativo amadureça e os patrocinadores do empreendimento possam vendê-lo.

Geralmente, o investidor é forçado a permanecer com o investimento até que amadureça, sem uma saída simples, caso mudem suas circunstâncias financeiras.

Vendas secundárias são complexas e requerem encontrar um comprador qualificado que se engaje em uma transação complicada. A transação incorre em altas taxas e o ativo, normalmente, é vendido abaixo do preço de mercado - devido, em parte, aos elevados custos da operação.

Em contraste, transações tokenizadas de qualquer tamanho, podem ser executadas diretamente entre compradores e vendedores verificados, em mercados digitais cujas liquidações são quase instantâneas e as taxas insignificantes.

Baixa barreira de entrada

A tokenizaçāo fracionada tem potencial para democratizar o investimento em imóveis pois, ao diminuir o montante mínimo do investimento, reduz a barreira para entrada de investidores.

A tokenização oferece benefícios similares aos de fundos imobiliários, mas com custos potencialmente muito menores e oportunidades muito maiores de diversificação do portfolio graças a fracionalização.

Por exemplo, um prédio comercial que vale R$ 120 milhões pode ser dividido em 12.000 tokens valendo R$ 10.000 cada. Os investidores podem comprar esses tokens e receber lucros na forma de dividendos ou renda de aluguéis.

Quando o imóvel valorizar, o investidor quiser se desfazer de sua posição poderá vender os tokens no mercado secundário. Além disso, da mesma forma que acontece com uma cryptomoeda, os tokens imobiliários podem, eles mesmos, ser vendidos ou comprados em frações menores, tipo 0,5 ou 0,1 do token, ao invés do token inteiro.

Eficiência

A tokenização também permite ganhos de eficiência e economia de custos devido a automação e desintermediação. Uma vez registrados no blockchain, a emissão, transferência, liquidação e negociação dos tokens são feitas com baixíssimo custo, graças a automação de certos processos por meio de contratos inteligentes.

Os tokens imobiliários podem ser programados para automatizar a governança e exigências de compliance, por exemplo, restrições de transferência, prazos mínimos para venda, direito a voto e pagamento de dividendos.

Tais eficiências e baixo custos, permitem aos gestores do empreendimento levantar capital junto a potenciais investidores, com exigências reduzidas de quanto a valores mínimos de investimento.

Adicionalmente, sistemas baseados em blockchain são mais transparentes e permitem acesso amplo e publico à informação, podendo reduzir significativamente a assimetria entre investidores e gestores do empreendimento.

Ao criar uma única fonte de registro de informações, “resistente a adulteração”, todo o histórico de propriedade, preços, dívidas e transações ficam concentrados em um mesmo lugar, reduzindo os custos de due diligence.

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Os fundos de pensão nāo podem se dar ao luxo de esperar no acostamento. A tokenização de imóveis (dos demais ativos também) criará ganhadores e perdedores:

✅ Ganhadores: fundos de pensão que redefinirem a estratégia de investimento em imóveis, abraçarem a desintermediação e alavancarem a democratização de ativos. Por exemplo: oferecendo a possibilidade dos participantes jovens (ou não tão jovens) adquirirem a casa própria;

❌ Perdedores: fundos de pensão que se apegarem aos modelos tradicionais de investir e perderem a oportunidade - que surge uma vez a cada geração - de inovar.

Para isso, nossos tecnocratas em Brasília precisarão abrir a cabeça, deixar preconceitos de lado e permitir que os fundos de pensão invistam em ativos digitais | cryptoativos.

Entenderam por que tenho sido um crítico ferrenho das “autoridades” que andam empatando todo o setor, ao impedir que os fundos de pensão beneficiem seus participantes nessa nova era de ativos digitais ...?

Pois é!

Grande abraço,

Eder.

Opiniōes: Todas minhas | Fontes: “Tokenized Asstes”, escrito por Diego Borgo | “Tokenization – Real Estate Intersts on the Blockchain”, escrito por Mark Cianci, Alexandre Crous e Justin Kaufman | “Why Tokenisation is the Foundation of 2025's Business Evolution”, escrito por Lisa JY Tan.

RENÉ MAGRITTE, CASSANDRA E A RESOLUÇĀO CMN 5.292/2025, QUE REGULAMENTA INVESTIMENTOS DOS FUNDOS DE PENSĀO

René Magritte - "The Blank Cheque" - 1965

De Sāo Paulo, SP.

“Tudo que é visível, esconde algo que é invisível”

René François Ghislain Magritte (1898-1967) foi um famoso pintor surrealista Belga, cujas obras exploravam a temática do visível e do oculto.

Conhecido pelo trabalho provocativo e muitas vezes paradoxal, Magritte acreditava que tudo o que vemos esconde outra coisa e sempre queremos ver o que está escondido.

Sobre a imagem que ilustra esse post, Magritte escreveu:

"As coisas visíveis podem ser invisíveis. Se alguém monta um cavalo através de um bosque, primeiro podemos vê-lo e depois não, mas sabe-se que ele está lá. No quadro ‘The Blank Cheque’, a moça está escondendo as árvores e as árvores estão escondendo a moça. No entanto, os nossos poderes de pensamento compreendem tanto o visível quanto o invisível. Faço uso da pintura para tornar visíveis os pensamentos"

A citação “Tudo que é visível, esconde algo que é invisível” reflete a temática surrealista que explora as camadas ocultas da realidade, sugerindo que o que vemos na superfície, muitas vezes esconde verdades mais profundas e invisíveis.

A pintura que retrata uma mulher cavalgando um cavalo por uma floresta, com partes do cavalo e da mulher escondidos pelos troncos das árvores, ilustra o conceito de visibilidade e invisibilidade num sentido artístico e literal.

O estilo, a arte de Magritte, na qual elementos são habilmente escondidos ou misturados, cria um senso de mistério e encoraja o espectador a olhar além do óbvio.

Resolução CMN n^o 5.292 de 27 de março de 2025

Já começou errado. A proposta original da resolução, enviada para o Ministério da Fazenda em 2024, foi formulada pelo órgão de fiscalização do setor - a Superintendência Nacional de Previdência Complementar (PREVIC) - ao qual cabe, legalmente, a função de supervisão.

A resolução deveria ter sido proposta pelo órgão de regulamentação dos fundos de pensão - o Conselho Nacional de Previdência Complementar (CNPC) - ou mesmo pelo órgão responsável pela definição de políticas públicas de previdência complementar, seja este qual for, mas não foi.

Consta que o objetivo principal da revisão nas regras de investimentos dos fundos de pensão era adaptá-las à regulamentação dos fundos de investimentos, aprovada em 2022 pela Resolução CVM nº 175 (portanto, três anos atras!).

Entre as mudanças, destacam-se alguns pontos:

• Fim da obrigação da venda de imóveis em carteira (o prazo era 2030). Ressalte-se que, diferentemente do permitido nos países desenvolvidos, os fundos de pensão brasileiros, sabe-se lá a razāo, continuam proibidos de investir diretamente na compra de imóveis.

• Permitidas aplicaçōes em Fundos de Investimento em Cadeias Agroindustriais (FIAGRO): Limite de 10% do patrimônio por plano - Nota: interessa ao governo.

• Permitidos investimentos em ativos financeiros da transição energética, a exemplo de créditos de descarbonização (CBIO) e créditos de carbono): Limite de 3% do patrimônio por plano. - Nota: interessa ao governo.

• Reduzido o limite máximo permitido para aplicações em Fundos de Investimento e Participações (FIP): Limite era de 15%, foireduzido para 10%.

• Permitidos investimentos em debêntures de infraestrutura (Lei 14.801/2024): Limite de 20% do patrimônio por plano - Nota: interessa ao governo.

• Proibição de investimento em ativos virtuais (cryptoativos / ativos digitais) de forma direta ou indireta (ETF’s, Fundos ...)

Fica a impressão de que a maioria das alterações foi feita para beneficiar o governo – que passa a contar com recursos para infraestrutura e para cumprir compromissos do país com a transição energética – em detrimento dos fundos de pensão, proibidos de investir em imóveis e ativos digitais.

No melhor estilo de René Magritte, se as mudanças levadas a cabo pelo governo escondem alguma coisa, queremos ver o que está escondido ...

O alerta de Cassandra

Cassandra (1878) di Evelyn De Morgan

Na mitologia grega Cassandra, por vezes chamada Alexandra, possuía o dom de fazer profecias nas quais ninguém acreditava, sendo por isso considerada louca.

Filha dos reis de Tróia, Priamo e Hércula, Cassandra profetizou o que aconteceria caso os troianos levassem o cavalo de madeira para dentro das muralhas, não tendo ninguém acreditado nela, apesar dos seus avisos. Consequentemente, Tróia foi vencida e destruída pelos gregos.

As Cassandras no setor de fundos de pensão representam um elemento importante para reconhecer pontos de inflexão. Da mesma forma que Cassandra previu a queda de Tróia, algumas pessoas são rápidas em reconhecer mudanças iminentes e emitem alertas precoces.

Apesar de poderem surgir de qualquer canto do segmento, Cassandras não costumam ocupar posições internas de alta gestão executiva, nem atuar dentro dos muros dos fundos de pensão ou gabinetes fechados do setor publico.

Frequentemente, são profissionais ocupando posições não-executivas em conselhos deliberativos, profissionais trabalhando “com o pé na rua” em previdência complementar (tipo: em vendas) ou gente batalhando pelo pão de cada dia no ecossistema de prestadores de serviço.

Essas pessoas geralmente têm mais conhecimento sobre as mudanças que se aproximam do que gente que atua intramuros, porque passam muito mais tempo “da porta para fora”, onde a vida acontece e os ventos do mundo real sopram em suas faces.

Em outras palavras, seus genes não foram selecionados para alcançar a perfeição no modo antigo ou corrente de fazer as coisas.

Por estarem na linha de frente do segmento, as Cassandras se sentem mais vulneráveis aos perigos do que os altos gestores executivos ou tecnocratas, de certa forma, protegidos em seus escritórios com janelas reforçadas. As más notícias têm impacto pessoal muito mais imediato nelas.

Vendas perdidas afetam as comissões dos vendedores. Tecnologia e produtos que nunca deslancham no mercado causam disruptura nas carreiras de seus desenvolvedores. Por isso, eles levam os sinais de alerta muito mais a sério.

Ainda que fosse possível descortinarmos o invisível de Magritte por trás da Resolução n^o 5.292/2025, o alerta de Cassandra indica que nossos tecnocratas estão apenas prejudicando os participantes dos fundos de pensão, no curto prazo.

Mais dia, menos dia, os fundos de pensão das Terras de Cabral serão autorizados a investir em ativos digitais / cryptoativos, mas as oportunidades perdidas agora, jamais serão recuperadas.

Grande abraço,

Eder.

Opiniōes: Todas minhas | Fonte: “Only the Paranoid Survive”, escrito por Andy Grove; “Light of Rumi”, post escrito por Kashaf Ul Rehman.