De Sāo Paulo, SP.
Para quem está chegando só agora, a Parte 1 desse artigo pode ser lida: aqui.
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A tokenização de imóveis com uso da tecnologia do blockchain é fascinante e uma inovação que terá enorme impacto no mercado imobiliário.
A tokenização visa fornecer maiores oportunidades de investimento em imóveis, aumentando a liquidez, tornando as operações mais eficientes, economizando custos e democratizando o acesso à essa classe de ativos.
Estima-se que até 2030 o valor total de mercado de todos os ativos tokenizados, incluindo tokens imobiliários, será de US$ 10 trilhões.
Repetindo para a galera do fundo da sala: dez trilhões de dólares americanos.
Ok, mas que p*#&@ é essa de tokenizaçāo?
Tokenização de ativos
Tokenização não é apenas uma palavra da moda — é uma estrutura transformacional que redefine a forma em que valor, ativos e transações são estruturadas na economia digital.
Em um relatório preparado em outubro de 2024 pelo Banco de Compensações Internacionais (BIS) para o G20, sobre as implicações da tokenização para os bancos centrais, o BIS a definiu assim:
Tokenização é o processo de criação de representações digitais de ativos em plataformas programáveis. O que é chave? ‘Progamabilidade’. Nāo é só digitalização, tem a ver com automação, integração e expansão das possibilidades que os sistemas digitais tradicionais são incapazes de alcançar.
Os dois pilares críticos da tokenização sāo:
Integração multi-ativos: Reúne numa plataforma unificada ativos tradicionalmente separados – ações, títulos públicos, títulos privados, imóveis, commodities, cambio, crédito etc.
Interoperabilidade: Assegura que essas plataformas e ativos “conversem” umas com as outras, quebrando silos e agregando maior eficiência em escala global.
Crédito de Imagem: https://mbkeyprog.com/products/sonderhash-1-token
Maior liquidez
Esse é o benefício mais significativo da tokenização, para o mercado de imóveis.
Imóveis tem sido, historicamente, um dos ativos mais ilíquidos, requerendo grandes investimentos de capital, longos períodos em carteira, processos de aquisição caros e transações demoradas.
A tokenização pode aumentar a liquidez dos imóveis fracionando a propriedade na forma de tokens digitais, que podem ser vendidos, i.e. transacionados, mais facilmente.
A possibilidade de adquirir frações de uma propriedade ou um imóvel específico, na forma de tokens, oferece aos investidores novos meios de exposição aos ativos imobiliários.
Tradicionalmente, um punhado de investidores fica preso ao investimento em determinado imóvel, até que o ativo amadureça e os patrocinadores do empreendimento possam vendê-lo.
Geralmente, o investidor é forçado a permanecer com o investimento até que amadureça, sem uma saída simples, caso mudem suas circunstâncias financeiras.
Vendas secundárias são complexas e requerem encontrar um comprador qualificado que se engaje em uma transação complicada. A transação incorre em altas taxas e o ativo, normalmente, é vendido abaixo do preço de mercado - devido, em parte, aos elevados custos da operação.
Em contraste, transações tokenizadas de qualquer tamanho, podem ser executadas diretamente entre compradores e vendedores verificados, em mercados digitais cujas liquidações são quase instantâneas e as taxas insignificantes.
Baixa barreira de entrada
A tokenizaçāo fracionada tem potencial para democratizar o investimento em imóveis pois, ao diminuir o montante mínimo do investimento, reduz a barreira para entrada de investidores.
A tokenização oferece benefícios similares aos de fundos imobiliários, mas com custos potencialmente muito menores e oportunidades muito maiores de diversificação do portfolio graças a fracionalização.
Por exemplo, um prédio comercial que vale R$ 120 milhões pode ser dividido em 12.000 tokens valendo R$ 10.000 cada. Os investidores podem comprar esses tokens e receber lucros na forma de dividendos ou renda de aluguéis.
Quando o imóvel valorizar, o investidor quiser se desfazer de sua posição poderá vender os tokens no mercado secundário. Além disso, da mesma forma que acontece com uma cryptomoeda, os tokens imobiliários podem, eles mesmos, ser vendidos ou comprados em frações menores, tipo 0,5 ou 0,1 do token, ao invés do token inteiro.
Eficiência
A tokenização também permite ganhos de eficiência e economia de custos devido a automação e desintermediação. Uma vez registrados no blockchain, a emissão, transferência, liquidação e negociação dos tokens são feitas com baixíssimo custo, graças a automação de certos processos por meio de contratos inteligentes.
Os tokens imobiliários podem ser programados para automatizar a governança e exigências de compliance, por exemplo, restrições de transferência, prazos mínimos para venda, direito a voto e pagamento de dividendos.
Tais eficiências e baixo custos, permitem aos gestores do empreendimento levantar capital junto a potenciais investidores, com exigências reduzidas de quanto a valores mínimos de investimento.
Adicionalmente, sistemas baseados em blockchain são mais transparentes e permitem acesso amplo e publico à informação, podendo reduzir significativamente a assimetria entre investidores e gestores do empreendimento.
Ao criar uma única fonte de registro de informações, “resistente a adulteração”, todo o histórico de propriedade, preços, dívidas e transações ficam concentrados em um mesmo lugar, reduzindo os custos de due diligence.
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Os fundos de pensão nāo podem se dar ao luxo de esperar no acostamento. A tokenização de imóveis (dos demais ativos também) criará ganhadores e perdedores:
✅ Ganhadores: fundos de pensão que redefinirem a estratégia de investimento em imóveis, abraçarem a desintermediação e alavancarem a democratização de ativos. Por exemplo: oferecendo a possibilidade dos participantes jovens (ou não tão jovens) adquirirem a casa própria;
❌ Perdedores: fundos de pensão que se apegarem aos modelos tradicionais de investir e perderem a oportunidade - que surge uma vez a cada geração - de inovar.
Para isso, nossos tecnocratas em Brasília precisarão abrir a cabeça, deixar preconceitos de lado e permitir que os fundos de pensão invistam em ativos digitais | cryptoativos.
Entenderam por que tenho sido um crítico ferrenho das “autoridades” que andam empatando todo o setor, ao impedir que os fundos de pensão beneficiem seus participantes nessa nova era de ativos digitais ...?
Pois é!
Grande abraço,
Eder.
Opiniōes: Todas minhas | Fontes: “Tokenized Asstes”, escrito por Diego Borgo | “Tokenization – Real Estate Intersts on the Blockchain”, escrito por Mark Cianci, Alexandre Crous e Justin Kaufman | “Why Tokenisation is the Foundation of 2025's Business Evolution”, escrito por Lisa JY Tan.
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